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    商業銀行在房地產泡沫凝聚階段的信貸策略研究

    www.60277943.com發布時間:2010-04-24 22:09文章來源:投稿給我們

    房地產泡沫和商業銀行資本流動之間存在密切的關系。房地產價格和商業銀行信貸之間會形成互相推動的關系,即房地產價格上漲會促使商業銀行更加愿意將資金投入這一領域,而投入資金規模的增加又會進一步促進房地產價格的上漲。如任之不斷循環而不加以管理,房地產泡沫將逐漸積累,而相應的風險將會大量向商業銀行信貸領域集中。國家施行的房地產調控政策往往僅是技術性的調控,并不能真正解決問題。這一方面因為在政策執行過程中往往是上有政策下有對策,另一方面因為政府在過去進行房地產調控的決心并不堅定,調控效果顯現但影響到經濟增速后,調控政策就會放開。在這種背景下,商業銀行應該主動采取審慎穩健的信貸策略,以防止房地產泡沫破裂引發的巨大風險。

     

    一、泡沫在房地產價格快速拉升中逐漸凝聚

    房地產屬于資本密集型行業,具有較大的資金需求。如果考慮到較長的資金需求周期進行貼現,資金需求的現值將更為龐大。與巨大的資金需求相對應的是巨大的投資風險。如果房地產開發商僅僅使用自有資金進行投資,投資回報會無法充分補償其所承擔的風險,因此開發商更愿意運用杠桿原理,即通過獲得房地產開發貸款動用更大規模的資金,以獲取更大收益。從資金供給的角度看,在房地產價格持續多年上漲后,房地產貸款的回報和還款記錄良好,會使商業銀行產生一種偏好甚至是錯覺,即市場會繼續向好,因而造成風險被低估和風險管理力度減弱。此外,住房按揭貸款一般被商業銀行看做是優質資產,對其風險估計往往不足,這也是推動房地產泡沫形成的重要力量。

    1、近期房地產價格快速拉升

    20092月以來,全國房價大幅上漲。盡管今年兩會之后,政府接連出臺比較嚴厲的樓市調控政策,但是樓市瘋狂的勢頭有增無減。國家統計局414日發布的數據顯示,20103月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%,新建商品住宅價格同比上漲15.9%為近年來漲幅之最。這已經是中國70個大中城市房價第10個月同比上漲,并且漲幅逐月擴大。

    2、房地產泡沫正在逐漸凝聚

    通過對絕對價格、房價收入比和房價租金比三個指標的分析,可以判斷:在房地產價格快速拉升的過程中,泡沫正在凝聚。雖然泡沫不會馬上破裂,但對商業銀行信貸構成了潛在的風險。

       (1)一線城市房價已經超過發達國家的水平

    根據美國普查統計局公布的數據,200912月美國新房銷售的中間價為每套22.13萬美元(平均每套200平方米左右),約合7500元人民幣/平方米。以紐約房價最高的區域曼哈頓為例,200912月新房銷售的中間價為每套81萬美元,約合2.75萬元人民幣/平方米。反觀國內,以北京為例,四環沿線在售的房價目前已突破4萬元/平方米,城八區以外的通州房價也已突破3萬元/平方米。

    根據美國兒童和家庭管理局的統計,2009年紐約家庭人均收入約為3.92萬美元(約合26.6萬人民幣)。而北京市統計局的數據顯示,2009年北京城鎮居民家庭人均可支配收入為26738元,即紐約家庭人均收入約為北京的10倍。此外,在國外購房可獲取完整的的產權,在國內購房只獲取70年的使用權。多種因素對比,北京、上海、廣州和深圳等一線城市的房價實際上已遠超發達國家的水平。

       (2)房價租金比逐年提高,市場泡沫和風險不斷積聚

    房價租金比指標通常表示當房產作為投資需求時,房屋租金為決定房價的重要因素。研究上通常采用國家統計局公布的商品房銷售價格指數和租賃價格指數之比表示房價與租金價格的相對變化。如果比值大于1,說明房價租金比較高,投機成分和市場泡沫增大;反之,如果比值小于1,說明房價租金比較低,市場的投機成分和泡沫較少。我國房地產市場房價租金比近年來持續大于1,并且已由2004年的1.04上升到目前的1.13左右。房價租金比持續高于1,說明近年來隨著房價的不斷上升,我國房地產市場的投機和泡沫成分在不斷增大。

       (3)投資性需求引發房價收入比異常偏高

    房價收入比指標通常表示當住房用來滿足自住性需求時,支撐房價高低的主要是居民的實際購買能力。聯合國人居中心在對50多個國家的首都城市進行調查后認為,一套標準住房的合理價格應為居民年收入的23倍左右,當其超過6倍時,大多數居民就會無力購買,房地產市場的自住性需求就會出現問題。根據測算,目前我國房價收入比已超過91,北京、上海、深圳等一線城市房價收入均已超過141,明顯高于東京、倫敦和溫哥華等國際性特大城市。這說明當前房地產價格上漲并非由自住性需求推動,而是由于投資性需求引發。

    3、中國房地產泡沫形成的可能性遠大于美國

    有種聲音認為:中國正處于城市化進程中,存在對于商品房的剛性需求,而且國家針對房地產的宏觀調控目的在于促進房地產價格平穩而非下跌,一旦調控影響到房地產對于經濟的支柱作用,宏觀調控將會放開,進而采取積極的政策以確保經濟平穩運行。但是,房地產行業從根本上是受市場這只看不見的手影響的,宏觀調控改變不了經濟規律。

    美國貨幣當局擁有豐富的宏觀調控經驗。即便如此,由于貸款利率的上升和房地產市場的降溫,美國的房地產泡沫最終破裂并引發次貸危機,通過與其對比可以發現:

    首先,雖然美國在2001年之后利率水平持續很低,并因此推高了房價,但其實際利率與經濟增長之間的關系并不像中國那樣扭曲。我國實際經濟增長率年均約為10%,但實際利率卻幾乎為零甚至為負,中國廣義貨幣增速也遠遠高于美國,因此中國的貨幣政策比美國更為寬松。

    其次,美國資本賬戶是開放的,一旦國內房地產價格上漲過快,投資者可選擇境外投資。而中國投資者則無此途徑,這進一步引發了對于房地產的投資性需求。一旦對于房地產的預期發生根本改變,將很容易導致泡沫的破裂。

    第三,美國人口紅利比中國低很多,嬰兒潮對房價推動的力度并不強,此外移民政策在一定程度上也化解了美國人口結構變化對房地產價格的影響。即便如此,美國仍出現了房地產泡沫。

    資產產生泡沫之后,唯一的結局就是價值回歸。從上述因素看,中國房地產泡沫形成和破裂的可能性遠遠大于美國,商業銀行在貸款投放的過程中必須居安思危,防范可能發生的系統風險。

     

    二、加息周期和經濟增速下滑將改變房地產投資的成本及預期

    1、流動性過剩將引發通貨膨脹

    流動性過剩實際是貨幣供應量的增長速度超過了實際GDP的增長速度所造成的。我國貨幣供應量一直保持較高的增速。2009年新增信貸高達9.59萬億元,2010年信貸投放預計仍高達7.5萬億左右。連續的信貸高額投放將導致商品價格上漲并引發通貨膨脹。

    食品價格在CPI中所占比重最高,而且波動幅度較大,長期以來,非食品價格對CPI的影響一直不屬于主導因素,因此在一定程度上可以跟蹤研究食品價格進而對CPI進行預測。農戶的通脹預期是食品價格波動的主要成因。基于對化肥種子等農產品的通脹預期,農戶會對糧食、蔬菜、生豬等進行存貨調整,進而影響CPI

    目前偏低的豬肉價格為CPI上漲埋下伏筆。201047日,36個大中城市生豬出場價格為每公斤9.68元,比去年1223日下降23%;豬糧比價大幅降至5.0∶1,已經顯著低于6∶1的生豬生產盈虧平衡點。目前豬肉價格持續低迷,養一頭豬大約虧損300元左右,很多地方已經出現了屠宰母豬和小豬以避免虧損延續的現象,這種情況在2006年也發生過,隨后即是2007年第四季度爆發的豬肉價格暴漲。預計豬肉價格在今年下半年會有一定的恢復,在2011年將出現大幅的補償性上漲,2012年前后將發生較為嚴重的通貨膨脹。

    輸入型通脹風險仍然存在。資源型國際原材料的價格上漲帶動的PPI的快速上漲,今年一季度PPI同比上漲5.2%原材料、燃料、動力購進價格同比上漲9.9國際原油價格持續攀升鐵礦石價格上漲,都將加大輸入型通脹風險。

    政府今年的工作目標是將CPI控制在3%以內。對于通貨膨脹的預期將使央行的貨幣政策將逐漸收緊,加息、上調存款準備金率等調控工具將逐漸被使用,預計新一輪加息周期將從第二季度開始。

    2、加息對于房地產市場的影響

    房地產是典型的資金密集型行業,資金松緊對房地產運行有決定性的影響。引起美國次貸危機的直接原因是貸款利率的上升和房地產市場的降溫。從20046月到20068月美國基準利率先后上調17次,從1%上升到5.25%。利率上升使信用不好的借款人還款壓力增大,繼而違約現象大量出現;房地產市場降溫使借款人難以將房屋出租或出售,即使出售也不足以償還貸款本金和利息,從而產生了商業銀行貸款虧損等連鎖反應,最終導致了次貸危機的發生。次貸危機對我國商業銀行房地產信貸管理敲響了警鐘。

    目前低利率的政策下,小幅加息對房地產市場的影響并不大,而連續加息將大幅提高房地產的投資成本和購房者的未來預期,進而改變企業及個人行為決策。當投資者預期到央行會對國內房地產市場采取一系列的緊縮政策時,面對政策風險,很多投資者將選擇退出。由于房地產市場的周期性,當大量房地產投資者退出時,投資性需求自然減少,這時房地產市場就可能出現逆轉。此外,房地產按揭貸款往往是10年至30年期,利率上升會直接增加購買者成本,也會增加未來的不確定性風險,當購買者把這些風險加以考慮時,其購買的謹慎性就會增加,消費者和投資者的決策就會發生很大的變化。因此,如果因通貨膨脹而進入加息周期,那么對房地產市場將產生巨大而深遠的影響。

    3、經濟增速下滑對房地產市場的影響

    宏觀經濟目前仍處于快速恢復中。一季度國內生產總值高達80577億元,同比增長11.9%支持一季度經濟加速的力量主要來自于兩個層面:一是補充存貨的需求,二是地方政府投資的加速。中國經濟近年保持10%左右的高速增長與享受人口紅利密切相關,但由于大學擴招和人口老齡化的因素,低端勞動力供應將會大幅減少,企業平均用工成本將會大幅攀升,人口紅利效應將逐漸減弱直至消失。目前沿海地區的出口剛有所恢復,尚未達到2008年第一季度的水平,但用工荒已經比彼時還要嚴重。人口紅利的減弱和消失,將時經濟增速放緩成為大概率事件。

    中國經濟目前已經跨過了劉易斯拐點,這將引起兩個負面影響:首先,通貨膨脹上漲機制發生變化,工資推動型通脹將給CPI帶來持久的壓力,進而對貨幣政策提出更高要求,如果勞動生產率的提高沒有跟上工資的上漲速度,很可能出現滯脹;其次,投資收益率下降,進而造成企業利潤下降。這兩點都會對宏觀經濟產生深遠的不利影響。

    預計2012年之后經濟增速將出現階梯性下滑,直至穩定在6%7%左右。經濟增速下滑將改變市場預期,進而對房地產市場產生消極影響。

     

    三、商業銀行在房地產泡沫凝聚階段面臨的潛在風險

    當前中國的房地產泡沫處于凝聚階段,其中北京、上海、深圳等一線城市已處于泡沫末期。與此同時,商業銀行貸款余額中涉及房地產開發與住房按揭的規模在不斷擴大。雖然房地產——銀行的資金鏈目前沒有斷裂,但這種潛在的風險不可忽視。具體風險主要包括以下幾個方面:

    1、政策風險

    由于房地產具有極強的金融屬性,房地產市場長期以來一直是政府緊縮性宏觀經濟政策調控的主要目標。近期國務院接連出臺政策遏制房價增速過快,如規定對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款等。房地產貸款內含的政策風險已不容忽視。

    2、期限風險

    房地產開發的周期一般為35年,屬于中長期貸款。而個人住房貸款的期限則更長,一般為1030年。在這相當長的時間內,國家宏觀調控政策、房地產價格、市場利率、房地產企業經營狀況很可能隨著時間推移發生很大的變化,因此房地產貸款面臨著較高的期限風險。

    3、資本風險

    根據巴塞爾新資本協議規定,商業銀行資本充足率不得低于8%。而房地產貸款一般金額巨大,并且隨著房地產熱潮的不斷升溫,房地產業對貸款的需求正在迅速增加,商業銀行資產中房地產貸款過多,將使其面臨資本風險,這對商業銀行的資本管理提出了更高的要求。

    4、流動性風險

    資金的流動性對于商業銀行是至關重要的,流動性不足很容易引發銀行的流動性風險。房地產開發貸款和住房按揭貸款都屬于中長期貸款,而商業銀行的資金來源大部分為居民的活期存款,具有短貸長用的性質,商業銀行如果大筆的資金投放在房地產貸款之中,資金流動性將顯著變弱。

     

    四、商業銀行應采取的信貸策略

    隨著房地產價格的快速上漲和國家宏觀調控力度的加強,商業銀行應與漸進變化的市場環境相適應,將風險控制意識貫穿于房地產信貸業務的全過程,高度警惕房地產市場可能引發的系統性風險以及一些非審慎貸款可能引致的非系統性風險。綜合考慮,建議商業銀行采取如下信貸策略:

    1、通過認真研究政策動態規避政策風險

    商業銀行應該認真研究房地產市場動態,密切關注和執行國家宏觀調控政策,提高對房地產貸款風險周期及其風險性的認識,理性拓展房地產信貸市場,合理控制房地產貸款的投放節奏及貸款投向,有效過濾、重點調控和抑制投資性需求,提高房地產貸款整體風險控制能力,努力化解房地產貸款正在聚集的中長期潛在風險。

    2建立房地產項目貸款的全過程監管制度

    商業銀行對開發商的監管應以資金使用方向為監管重點,確保開發商前期投入項目資金的真實性。首先,當房地產企業向提出貸款申請時,商業銀行應要求其開立項目資金專戶,并對專戶資金進行監督;其次,在項目貸款正式發放前,商業銀行要監督企業的自有資金足額投入項目;第三,按照事先確定的資金計劃,對信貸資金的使用實行逐筆審批管理;第四,當項目預銷售收入達到創業項目項目評估中測算的轉投入量、項目資金平衡時,商業銀行的監管重點轉移至項目的樓盤銷售和資金回籠,并開始從企業回籠資金專戶中按比例扣收銀行貸款,直至全部收回;第五,當銀行項目貸款全部收回后,商業銀行的監管重點轉移到開發商按期交付房屋上,只有開發商按期交房,才能辦理分戶產權,才能降低個人按揭貸款的風險。當個人按揭貸款全部進行分戶產權抵押后,商業銀行對項目的監管才真正結束。

    3、嚴防房地產貸款資金被挪用

    房地產貸款資金被挪用的現象時有發生。商業銀行加強貸款資金使用管理是貸后管理中最重要的一環。貸款資金使用管理是為了監督借款人將貸款資金用在貸款合同約定的用途上,而不被擠占、挪用,防范貸款因挪用出現的到期償付風險。商業銀行應根據房地產開發項目的工程進度情況、對外付款情況及資金使用情況,按照合同規定分期將貸款資金劃入借款人的貸款專戶。借款人每次支取使用資金時,商業銀行需審核其用款的真實性,如審核監理公司證明、工程配套付款通知、材料購銷合同等。

    4加強房地產貸款抵押物的管理

    在貸款抵押物管理上要重點注意兩點:一是由于我國房地產所有權的確認原則是地隨房走,因此即使前期項目土地抵押給商業銀行,按照商品房銷售管理辦法等規定,房屋銷售后購房人支付了大部分房款的,對所購房屋具有優先授償權,如果此時商業銀行的貸款僅以土地抵押,則其貸款擔保實施懸空;二是在貸款發放前應明確封閉合作條款,包括明確轉換抵押后的在建工程、分期歸還額度、解押抵押物歸還貸款金額底線等,并在解押操作過程中嚴格執行,避免銷售后期相對滯銷的房屋成為貸款抵押物等不利情況發生。

    5、正確評估個人住房貸款的風險

    個人住房貸款還款期限通常為2030年,期間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。目前個人住房貸款中的浮動利率制度使借款人承擔了相當大的利率風險,這使其在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。商業銀行應嚴格保證首付政策的執行,適度提高首付比率,嚴禁變相放寬個人住房貸款條件。

        本文作者:彭德海
        單位:晉城銀行(北京)發展研究中心
        研究方向:宏觀經濟、金融市場投資與銀行業經營管理。
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